vol.1未来を見据えた「不動産運用投資」|シマダハウス株式会社

スペシャリストたちの思考

vol.1未来を見据えた「不動産運用投資」

オーナー担当 古賀 由利恵×シマダアセットパートナーズ株式会社 開発事業部 マネージャー 兼 京都エリア責任者 鈴木 雄人

PROFILE

シマダハウス株式会社 資産運用事業部 オーナー担当 古賀 由利恵

シマダハウス株式会社
資産運用事業部 オーナー担当

古賀 由利恵

前職の仲介業務を経て、賃貸業務全般をバランスよくこなす。
初の女性のオーナー担当。きめ細やかな、提案業務にオーナー様より信頼も厚い。

シマダアセットパートナーズ株式会社 開発営業部 マネージャー 兼 京都エリア責任者 鈴木 雄人

シマダアセットパートナーズ株式会社
開発営業部
マネージャー 兼 京都エリア責任者

鈴木 雄人

収益物件の仕入・販売を中心に、投資用不動産に関わる。京都、札幌エリアでの仕入・販売・AM業務、社内私募ファンドの管理・運営、不動産オーナーのコンサルティング業務、ファーストユーザーなどのFP業務など。

維持管理だけでない、シマダハウスの資産管理

古賀:私たちはオーナー様の大切な資産を預かる上でプライベートバンカーとして、常に資産の最大化を目指しています。そのためには、建物の維持管理や高稼働を目指すことはもちろん、他にも様々なご提案をしていく必要があると考えています。

維持管理だけでない、シマダハウスの資産管理

鈴木:そうですね。資産管理や賃貸管理業だけでなく、建築業やホテル業、介護業、飲食業、そして最近では旅行業などを展開している私たちシマダグループならではの様々な切り口からの提案が可能ですからね。

古賀:現在、シマダハウスに資産管理をお任せていただくオーナー様は400名ほどいらっしゃいますが、タイミングや状況を考慮して資産の組換えや所有物件の売買のご提案もさせていただいています。先日も長く担当させていただいているオーナー様より、所有アパートが築20年を迎えるにあたり漠然とした不安を抱えているとの相談を受けました。今後想定される改修工事や賃料の下落などのリスクをご説明した上で、売却の場合の査定や税務関連などをお話したところ、現状をよく理解いただき安心してもらえました。管理を専門に行っている会社ですと、「売りましょう」といったご提案はなかなか難しいものですが、築年数や駅距離などを考え、資産の最大化を図る上での組換えなどをお勧めすることもあります。オーナー様の好みや困りごとを把握していればこそできる提案はオリジナリティーの高いものだと感じています。

鈴木:オーナー様担当としての経験を活かした提案は購入後の安心感にも繋がっていますよね。そもそも不動産への投資自体はオーナー様には馴染みあるものですよ。収益は入居者からの家賃収入ですから、入居が始まれば収入が安定するというメリットもはっきりしています。一方、税金対策や入居者対応、建物の維持管理などクリアしなければならない項目もありますので、そういったリスクもしっかりお伝えするようにしております。

相続税対策と時代性に配慮した運営がカギ

相続税対策と時代性に配慮した運営がカギ

古賀:シマダアセットパートナーズ株式会社(以下、SAP)で開発している投資物件としては、新築木造収益物件『グランエッグス』シリーズがありますが、新規のお客様は、どのような理由や想いでご購入をされているのでしょう?

鈴木:グランエッグスはこれまでに80棟ほどを供給してきましたが、お客様は個人の方が大多数です。中でも、資産形成としてよりも相続税対策として購入されるケースが多いですね。2015年に相続税の改正がありましたので、その影響を受けての結果だと思います。立地は良いが旗竿地などの不整形地や狭小地に木造で建てるグランエッグスは相続税対策に高いメリットがありますので、数ある節税方法から選んでいただけたのではないかと思います。

古賀:現金よりも不動産の方が評価額を圧縮できますが、当シリーズはさらに圧縮が可能ですよね。例えば現金資金を100とすると、旗竿地に建つ『グランエッグス』なら、約30〜40にまで圧縮が可能になりますね。

鈴木:その通りです。家賃収入は字型に関係なく得ることができますから、さらに名義を工夫することにより評価減だけでなく納税資金を貯蓄する機能も持たせることができます。これまでに土地をお父様名義、建物を息子様名義で購入されたお客様がいらっしゃいました。高額な土地部分は、建物があることで評価減されることも考慮してお父様名義とし、息子様は家賃収入を納税資金として貯蓄する。最近はマイナス金利の影響で、非常に低金利の融資を受けることが可能です。不動産投資は、融資が利用できることも特徴の一つですからね。

相続税対策と時代性に配慮した運営がカギ

古賀:また、先祖代々から続く土地を受け継ぐ地主オーナー様なら、ご提案も違ってきます。そのようなオーナー様に対してはどのようなご提案が良いと思いますか。

鈴木:駅前で土地を持たれている地主オーナー様は、いろいろとデザインしていくことができるので、アイデア次第で収益も確保できます。ですが、駅から離れた物件や郊外の土地などをお持ちのオーナー様の場合は違います。2048年には日本の人口が1億人を下回ると言われています。これからの時代に、その土地の価値はどうなっていくのかを考えていらっしゃるかを伺うようにしています。人口が減るということは単純に買い手も減る。いざ売却しようとしても、需給バランスから価格がつかなくなる可能性だってありますし、地方では既にそういった現象が始まっています。海外投資家の需要もあるだろうと思われがちですが、実際にその保証はありません。そういった将来に渡るリスクをお話して、真剣に考えていただいた上で買替などを促す提案も必要だと感じています。

地方都市に眠る不動産投資の可能性を開拓

地方都市に眠る不動産投資の可能性を開拓

古賀:シマダグループでは京都をはじめ地方での不動産投資を行っていますが、詳しく教えて下さい。

鈴木:現在、京都や札幌、石垣島、海外ではハワイなどで投資をしています。特に京都市は、人口約150万人の内、約1割10%が一人暮らしをする大学生や専門学生という数字が出ています。東京23区内でも7%。横浜市やさいたま市では僅か2%ということですから、5倍ものマーケットがあることになります。京都市は歴史ある街なので古い物件の不動産価値が下がりにくいという特徴もあります。さらに宣伝もなしに、国内外から莫大な旅行者が集まる。こんなにも不動産的に恵まれた土地は、世界中のどこを探してもなかなかありません。これまで京都では中古物件の再生のみを行ってきましたが、近い将来、都内と同じく新築物件の供給を行いたいと考えています。

古賀:日頃は都心を中心に管理している私たちですが、地方都市独特の賃貸事情にも興味を持ち、分散投資もご提案していきたいです。シマダハウスとSAPの情報共有が、オーナー様への収益に繋がるよう、これから一層の協力体制を築いていかなければなりませんね。

賃貸オーナー様にとって、現状プラスアルファの不動産投資という資産運用は、なかなかリスキーな響きに聞こえるかもしれません。けれど、不動産投資の役割手法は決して画一的なものではなく、100人いれば100人それぞれの投資スタイルがあるのです。そしてまた、その目的も多種多様。資産の最大化に、遊休地の有効活用、相続税対策などなど。そんなすべてのオーナー様のあらゆるご希望に、私たちシマダグループは全組織力を持ってお応えします。目の前の課題だけではなく、税務相談やファイナンシャルプランのご相談も現在の市場状況等を交えて考えさせていただきます。不動産投資の先にある更なる未来を見据えた投資スタイルを、オーナー様に寄り添い、共に考え、ご提案し続けていきたいと考えております。