vol.2リノベーションやコンバージョンで見出す「建物の価値の永続性」|シマダハウス株式会社

スペシャリストたちの思考

vol.2リノベーションやコンバージョンで見出す「建物の価値の永続性」

オーナー担当 佐々木 一文×シマダアセットパートナーズ株式会社 建築事業部  一級建築士 田ヶ原 由佳

PROFILE

シマダハウス株式会社 資産運用事業部 オーナー担当 佐々木 一文

シマダハウス株式会社
資産運用事業部 オーナー担当

佐々木 一文

某大手賃貸仲介会社にて、営業と賃貸管理を担当。リーシング、入居者対応、オーナー担当という視点を養い、入社。プロパティマネジメントの真髄を極めるべく日々奮闘中。

シマダアセットパートナーズ株式会社 建築事業部 一級建築士 田ヶ原 由佳

シマダアセットパートナーズ株式会社
建築事業部 一級建築士

田ヶ原 由佳

店舗デザイン業務を約7年間経験した後、住空間を軸とした多様な空間づくりに携わるため、2014年11月入社。住宅や店舗の設計、現場管理、ホテルのインテリアデザインなどを手掛ける。

老朽化は不可避な問題。『保存』を選ぶか、『再生』を取るか

老朽化は不可避な問題。『保存』を選ぶか、『再生』を取るか

佐々木:私が担当させていただいている管理物件の中では、築20年を超える物件が多くなっています。供給過多になってきているエリアもあり、オーナー様には、新しい設備の導入や大規模なリノベーションをご提案させていただくケースも多々あります。けれどそこにかかる支出は大きく、対価がイメージしにくいこともあるため、オーナー様も判断を悩まれることが多いですね。

田ヶ原:確かに、負担が大きいイメージがありますし、難しい判断ですよね。

佐々木:『古くなった物件をリノベーションして、バリューアップを図る』といった考えをお持ちのオーナー様は、意外と少ないように思います。また実際に思い描いていることがあったとしても、実現させることができず、小修繕やメンテナンスなどの現状維持を選択するケースが大半ではないでしょうか。

田ヶ原:リノベーションの内容や必要性をご理解いただければ、施工費も前向きな投資として考えてもらいやすいと思います。既存のポテンシャルを活かして、手を加える箇所を絞ることで、低予算で効果を上げることも可能です。特徴が薄い物件であれば、その建物にオリジナルの顔づくりを施し、個性を描いてあげる。それだけでも建物の印象は生まれ変わります。

佐々木:メリハリの利いたリノベーションで建物は生まれ変わり、かつ予算も抑えられる。オーナー様だけでなく入居者からも喜ばれますね。そうすれば入居者には長く住み続けたい気持ちが生まれ、結果的に更新率も上がる。募集時には賃料を下げないで成約に繋がることも期待できる。そこまでご提案できれば、リノベーションの先にあるバリューアップがどのようなものになるのかも、イメージしていただきやすいですね。田ケ原さんの手掛けられた『自由が丘APARTMENT』は、まさにその例ですよね。

『リノベーション』と『コンバージョン』を使い分け、
より効果的なバリューアップを

田ヶ原:『自由が丘APARTMENT』は、緑道も近くに通る閑静な住宅地にある物件です。その土地の雰囲気が最大限に活かせるよう、自然素材を利用し、明るく優しい外観になるようにリノベーションを施しました。例えば、ランダムな配置が特徴的な窓は明るい木枠で囲い、同じ木材を使用してエントランスも一回り大きく作り直しました。更に植栽や照明を加えることで、既存の無機質な印象を払拭し入居者を温かく迎え入れるような雰囲気に生まれ変わりました。

  • 『リノベーション』と『コンバージョン』を使い分け、より効果的なバリューアップを
  • 『リノベーション』と『コンバージョン』を使い分け、より効果的なバリューアップを

佐々木:建物を隠してしまっていた古いフェンスの一部撤去や行政管理のガードレールまで手を加えたと伺っています。女性らしい細やかな配慮ですよね。以前に比べ周辺環境に溶け込んだ佇まいには、強く感心しました。実際、入居者の皆さんも大変喜んでいますし、是非これから他のオーナー様にも、外観リノベーションの有効性を説いていきたいと考えています。物件のバリューアップという意味では、コンバージョンという選択肢もありますよね。

不慣れな土地で暮らす入居者様へのサービスがオーナー様のメリットに

不慣れな土地で暮らす入居者様へのサービスがオーナー様のメリットに

田ヶ原:最近では、港区にある事務所ビルを住居へコンバージョンしたケースがありますね。そのエリアでは住居の方が賃貸ニーズが極めて高く、収益性が向上すると判断しました。もちろん、事務所として建てられた物件を住居に変更するにはクリアすべき法規制がたくさんあります。どの物件でもコンバージョンが可能なわけではありませんが、物件価値を永続させるための、選択肢の1つとして考えられます。

佐々木:前述の外観リノベーションと同じで、土地やエリアの特色、周辺環境、建物の状態などを総合的に判断する。そういった中で、最も適したバリューアップがコンバージョンだったということですね。

田ヶ原:そうです。更に、住居にリノベーションするにあたって、オーナー様や入居者とコミュニケーションを取っている資産運用事業部の協力の元、ご入居者様の要望を理解することで、ニーズに合った部屋づくりをしました。

佐々木:室内はスケルトン状態からの再構築でしたので、新築に近い賃料で満室稼働を実現しましたね。

常に建物と真摯に向き合い、物件価値を永続的に向上させる

田ヶ原:欧米では築100年を超える建物が多くあります。私達、シマダアセットパートナーズ株式会社が目指すのも「永く愛され続ける建物づくり」です。そういった姿勢で、常に建物と向き合っています。大切な建物を短命で終わらせるのはもったいない。大事なことは、建物の状況を正しく見極めること。そして定期的なメンテナンスと、プラスアルファに手を掛けていくこと。そうすることで、大切な建物の価値を存続させ、さらには向上させていくことができるのだと思います。そういったノウハウを私たちは持っていますし、オーナー様にも、永続的な『建物の活かし方』をご提案したいですね。

不慣れな土地で暮らす入居者様へのサービスがオーナー様のメリットに

佐々木:そうですね。オーナー様にとっては愛着をもたれるご所有物件を大切に管理して、時にはバリューアップ工事を施し、収益性を向上させる。このような流れで運営のお手伝いが出来れば『オーナー様』にも『入居者様』にも『周辺にお住いの方』にも永く愛される建物に出来ると思います。

不動産オーナー様にとって、建物の老朽化は絶対に避けて通ることのできない問題です。そんな必ず来る問題に対して、如何に対応すべきか。その答えは様々ですが、過去の実績に縛られることなく、現状を把握した上で、未来を見据えて判断することが重要です。リノベーションやコンバージョンは、もちろん、選択肢のひとつに過ぎません。しかし物件価値の永続的な向上を図るのであれば、積極的に考えてみてはいかがでしょうか。私たちシマダグループの多角的なノウハウが、その最も効果的な答えを導き出します。